Osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu, a zamierzają wynająć posiadane mieszkanie czy dom – mogą rozliczać się z fiskusem na dwa sposoby:
1) za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
2) na zasadach ogólnych (stawki 18% i 32%).
W przypadku ryczałtu podstawą do obliczenia podatku jest przychód.
Natomiast w przypadku zasad ogólnych podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Do nich można zaliczyć na przykład: amortyzację lokalu, koszty wyposażenia i remontów, czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty oraz odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Jeżeli właściciel przewiduje, że w danym roku podatkowym jego koszty będą równe przynajmniej połowie osiąganego przychodu, powinien zastanowić się nad metodami opodatkowującymi dochód. Wtedy bowiem faktycznie zapłacony podatek wg skali lub liniowy może być niższy niż kwota 8,5% przychodu naliczana w formie ryczałtu.
Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą też mogą rozliczać się na dwa sposoby, ale nie ma wśród nich ryczałtu. (Art. 2 pkt 1a Ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).
Mają do dyspozycji:
1) opodatkowanie na zasadach ogólnych (stawki 18% i 32%)
2) podatek liniowy (19%)
Jeżeli wynajmujący chce, by jego dochody były opodatkowane według skali podatkowej nie musi składać żadnych wniosków ani oświadczeń – jest to forma opodatkowania, która obowiązuje z mocy samej ustawy (rozliczenia dokonuje się w zeznaniu rocznym, trzeba jednak pamiętać żeby wpłacać miesięczne zaliczki w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni).
Jeśli natomiast nieruchomość jest wynajmowana poza działalnością gospodarczą, to chcąc wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych należy złożyć pisemne oświadczenie w swoim urzędzie skarbowym. Jest na to czas najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięty został pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód powstał w grudniu- ( Art. 9 Ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).
Jeżeli wysokość przychodów wynika z umowy pisemnej, to nie trzeba prowadzić ewidencji przychodów. Ryczał oblicza się samodzielnie i wpłaca co miesiąc (lub co kwartał) do urzędu skarbowego w terminie do 20 następnego miesiąca.
Jeśli natomiast okoliczności najmu wskazują, na prowadzenie działalności gospodarczej wyboru formy opodatkowania dokonuje się w składanym wniosku o założenie działalności gospodarczej na formularzu CEIDG-1. Ewentualnie można złożyć odrębne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania (powinno ono trafić do urzędu skarbowego najpóźniej do dnia uzyskania pierwszego przychodu).
Trzy warianty
Aby sprawdzić, jaka forma opodatkowania jest bardziej korzystna w jakiej sytuacji rozważyliśmy trzy scenariusze:
1) podatnik, który z tytułu umowy o pracę osiąga miesięczny dochód na poziomie 5 tys. zł brutto, wynajmuje jedno mieszkanie, osiąga roczny przychód z najmu na poziomie 18 tys. zł oraz ponosi koszty w kwocie 5 820 zł (5 250 zł – amortyzacja wg stawki 1,5%, 500 zł – czynsz przekazywany spółdzielni i opłaty za media, 70 zł – podatek od nieruchomości);
2) analogicznie jak w powyższym przykładzie; dodatkowo podatnik spłaca kredyt na zakup wynajmowanego mieszkania, miesięczna rata wynosi 1500 zł, z czego 900 zł stanowią odsetki (tylko one mogą stanowić koszty uzyskania przychodu)
3) podatnik osiąga miesięczny dochód z umowy o pracę na poziomie 5 tys. zł netto i wynajmuje trzy mieszkania (z czego dwa zostały sfinansowane w części z kredytu, do kosztów zaliczane są więc raty w części odsetkowej, czyli 2×900 zł); wynajem mieszkań odbywa się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniża się rocznie dodatkowo o 3 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł. Skutkuje to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie ma wpływu na faktycznie ponoszone koszty.
W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupili mieszkanie pod wynajem na rynku wtórnym (o ile w momencie zakupu miało ono co najmniej 5 lat) lub ponieśli nakłady na ulepszenie tego lokalu w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej przed wprowadzeniem go do ewidencji. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10%.
Ryczałt atrakcyjny przy niskich kosztach
W przypadku kiedy najem nie generuje wysokich kosztów najbardziej atrakcyjną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W pierwszym z naszych scenariuszy, czyli w sytuacji gdy podatnik wynajmuje jedno mieszkanie i nie spłaca kredytu, wybór ryczałtu pozwala zaoszczędzić 662 zł rocznie względem rozliczenia na zasadach ogólnych.
| Ryczałt (8,5%) | PIT wg. skali (18 i 32%) | |
| Wartość brutto lokalu | 350 000 zł | 350 000 zł |
| Przychód z najmu (rocznie) | 18 000 zł | 18 000 zł |
| Czynsz, opłaty za media | 500 zł | 500 zł |
| Podatek od nieruchomości | 70 zł | 70 |
| Amortyzacja (1,5% rocznie) | Bez amortyzacji | 5 250 zł |
| Podstawa opodatkowania | 18 000 zł | 12 180 zł |
| Podatek od dochodów z najmu | 1 530 zł | 2 192 zł |
Masz wysokie koszty, opodatkuj dochód
Gdyby jednak nabywca przy zakupie mieszkania posiłkował się kredytem, do wyżej wymienionej listy kosztów uzyskania przychodów można by było zaliczyć jeszcze odsetki od zaciągniętego długu. Przy założeniu, że wynoszą one 900 zł miesięcznie, roczny dochód do opodatkowania przyjąłby wartość 1 380 zł. Podatek należny PIT od dodatkowych dochodów z tytułu najmu przy zastosowaniu zasad ogólnych (18 i 32%) wyniósłby 248 zł.
Ta forma opodatkowania byłaby więc atrakcyjniejszą formą rozliczenia z fiskusem niż ryczałt, który naliczany od przychodów wyniósłby 1 530 zł (korzyść z wyboru skali wynosi więc w tym scenariuszu 1282 zł).
| Ryczałt (8,5%) | PIT wg skali (18 i 32%) | |
| Wartość lokalu | 350 000 zł | 350 000 zł |
| Przychód z najmu (rocznie) | 18 000 zł | 18 000 zł |
| Raty odsetkowe (w pierwszym roku) | 10 800 zł | 10 800 zł |
| Czynsz, opłaty za media | 500 zł | 500 zł |
| Podatek od nieruchomości | 70 zł | 70 zł |
| Amortyzacja (2,5% rocznie) | Bez amortyzacji | 5 250 zł |
| Podstawa opodatkowania | 18 000 zł | 1 380 zł |
| Podatek PIT | 1 530 zł | 248 zł |
Przy działalności gospodarczej weź pod uwagę dochody z pracy
Inaczej jednak będzie wyglądała sytuacja osoby, która wynajmuje kilka mieszkań, co może wskazywać, że prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą. W tym przypadku sprawdziliśmy czy dla przyjętych założeń bardziej opłacalne jest rozliczenie z fiskusem według skali podatkowej czy zastosowanie podatku liniowego (ryczałt nie jest dostępny w tym przypadku).
Zakładając, że każde mieszkanie daje przychód na poziomie 18 tys. zł rocznie, łączny przychód z działalności gospodarczej wyniesie 54 tys. zł. Przy uwzględnionych w przykładzie kosztach, dochód wyniesie 14 940 zł, a to oznacza, że nawet przy połączeniu z dochodami z pracy na etacie, opodatkowanymi również na zasadach ogólnych, podatnik zmieści się w limicie dochodów warunkującym zastosowanie 18-proc. stawki.
Ale uwaga! Sytuacja ta może się zmienić diametralnie gdyby dochody z pracy (albo z najmu) były wyższe. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych (czyli według skali podatkowej) należy bowiem połączyć wszystkie uzyskane dochody, a to może oznaczać przekroczenie pierwszego progu podatkowego i opodatkowanie według wyższej, 32-proc. stawki. Stawka 18% stosowana jest do dochodów nieprzekraczających 85 528 zł. Nadwyżkę należy opodatkować już wyższą stawką.
W takiej sytuacji trzeba policzyć, czy bardziej opłacalne nie byłoby opodatkowanie dochodów z najmu podatkiem liniowym (pod warunkiem, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą).
| PIT wg skali (18 i 32%) | PIT liniowy (19%) | |
| Wartość jednego lokalu | 350 000 zł | 350 000 zł |
| Przychód (z najmu) (rocznie) | 54 000 zł (3 x 18 000 zł) | 54 000 zł (3 x 18 000 zł) |
| Raty odsetkowe (w pierwszym roku) | 21 600 zł (2×10 800) zł | 21 600 zł (2×10 800 zł) |
| Czynsz przekazywany spółdzielni, opłaty za media | 1 500 zł (3×500 zł) | 1 500 zł (3×500 zł) |
| Podatek od nieruchomości | 210 zł (3×70 zł) | 210 zł (3×70 zł) |
| Amortyzacja (2,5% rocznie) | 15 750 zł (3×5 250 zł) | 15 750 zł (3×5 250 zł) |
| Podstawa opodatkowania | 14 940 zł | 14 940 zł |
| Podatek PIT | 2 689 zł | 2 839 zł |
Kiedy warto zastanowić się nad przejściem z ogólnych zasad opodatkowania (18 i 32%) dochodu na stawkę liniową(19%) ?
W przypadku przedsiębiorcy stosowanie stawki liniowej opłaca się, gdy roczny dochód do opodatkowania wynosi przynajmniej 97 tys. zł. W tym momencie podatek należny obliczony według skali (czyli 18% do 85 528 zł – 556,02 zł, tj. kwota zmniejszająca podatek i 32% do nadwyżki) jest zbliżony do tego 19-procentowego.
Należy jednak pamiętać, że podatek liniowy pozbawia przedsiębiorcę prawie wszystkich przewidzianych ustawą ulg podatkowych (w tym popularnej ulgi na dzieci czy ulgi rehabilitacyjnej) oraz możliwości wspólnego rozliczania się z małżonkiem lub dzieckiem (gdy przedsiębiorca jest samotnym rodzicem). A to oznacza, że gdyby na przykład przedsiębiorca miał kilkoro dzieci i żonę, która opiekuje się domem i w związku z tym nie zarabia, granica opłacalności pomiędzy skalą podatkową i podatkiem liniowym wzrosłaby proporcjonalnie do zastosowanych ulg.
Wydatki na remont obniżą podatek
Powyższe wnioski mają charakter przykładowy i poglądowy. Przy innych uwarunkowaniach (ze szczególnym uwzględnieniem poziomu kosztów i przychodów) zupełnie inne rozwiązania podatkowe mogą okazać się optymalne.
Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Zazwyczaj pochłaniają one znaczne kwoty, a co za tym idzie może się okazać, że fiskus w danym roku nie będzie miał podstaw do pobrania daniny.
Moment uzyskania przychodu
Niezależnie od decyzji, jaką podejmie wynajmujący w kwestii wyboru formy opodatkowania, przychodem z najmu jako odrębnego źródła (tzw. prywatnego najmu), określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o pdof, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych świadczeń. Z konstrukcji powołanego przepisu wynika, że przychód z tego tytułu powstaje w momencie faktycznego otrzymania (postawienia do dyspozycji przez najemcę) zapłaty (przykład 1). U podatników podatku VAT, uzyskujących należności z prywatnego najmu, wysokość przychodu z tego źródła wyznacza kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o podatek VAT.
Przychodem z prywatnego najmu nie są kwoty należne z tego tytułu, a jedynie otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego.
Przychodami z tzw. prywatnego najmu nie są natomiast ponoszone przez najemcę opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, w tym m.in. w przypadku najmu lokali i budynków opłaty za wodę i ścieki, gaz, energię elektryczną, wywóz śmieci itp. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że taka podatkowa kwalifikacja tych opłat możliwa jest jedynie wówczas, gdy z umowy najmu wynika, iż to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Przychód u wynajmującego nie powstanie z omawianego tytułu niezależnie od tego, czy obciążające go zgodnie z umową opłaty najemca wnosi bezpośrednio na rachunek dostawcy mediów, czy wpłaca je wynajmującemu, który dostawcy przekazuje je sam. W tym drugim przypadku przyjmuje się, że wynajmujący pełni wyłącznie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a dostawcą mediów.
Do przychodów wynajmującego nie zalicza się również kaucji pobranej dla zabezpieczenia wykonania umowy. Przychodami podatkowymi są bowiem wyłącznie przysporzenia majątkowe o charakterze definitywnym. Natomiast kaucja – z definicji – jest świadczeniem zwrotnym, dlatego też nie stanowi przychodu w momencie jej pobrania. Jeżeli jednak wynajmujący zatrzyma w całości lub w części kaucję, wówczas powinna ona zostać uznana za przychód z prywatnego najmu.
Podobnie jak to ma miejsce z opłatami za media, należy zadbać o to, aby warunki dotyczące rozliczenia kaucji zostały wskazane w zawartej między stronami umowie. Umowa powinna określać moment, w którym kaucja podlega zwrotowi lub kiedy może zostać przez wynajmującego zatrzymana (np. kaucja zostanie przez właściciela zwrócona w ostatnim dniu obowiązywania umowy). Jeżeli w dniu wskazanym w umowie właściciel stwierdzi, iż poniósł określone straty na skutek działań najemcy, tj. wystąpiły przesłanki do zatrzymania kaucji, to w tym momencie powinien zaliczyć ją do przychodów z najmu
Rozliczenia z urzędem skarbowym
Opodatkowanie dochodu
Osoby, które wybrały opodatkowanie dochodów osiąganych z prywatnego najmu według skali, w przeciwieństwie do przedsiębiorców opodatkowanych w ten sposób nie muszą prowadzić podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Są natomiast zobowiązane obliczać i wpłacać w ciągu roku zaliczki na podatek dochodowy. Obowiązek zapłaty zaliczek powstaje u nich poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku (art. 44 ust. 3 ustawy o pdof). W 2014 r. kwota ta nie ulegnie zmianie i tak jak dotychczas wynosić będzie 3.091 zł.
Zapłata zaliczki następuje w terminie do dnia 20. każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego podatnik musi wpłacić do 20 stycznia następnego roku. Z obowiązku zapłaty ostatniej zaliczki zwolniony jest jednak podatnik, który przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona zapłaty podatku na zasadach określonych w art. 45 (art. 44 ust. 6 ustawy o pdof).
Ostateczne rozliczenie za dany rok podatkowy przychodów, kosztów i dochodu z najmu opodatkowanego według skali podatkowej następuje w zeznaniu rocznym składanym na formularzu PIT-36 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Jeżeli wynajmujący uzyskuje równocześnie z dochodami z najmu inne dochody opodatkowane według skali podatkowej, opodatkowaniu w PIT-36 podlega suma tych dochodów.
Najem ze stratą
W najmie prywatnym, podobnie jak w przypadku innych źródeł przychodu, może wystąpić sytuacja, w której w danym roku podatkowym poniesione koszty będą wyższe od osiągniętych przychodów (np. z powodu przeprowadzenia kosztownego remontu przedmiotu najmu lub nieuzyskiwania przychodu z najmu przez kilka miesięcy przy obowiązku ponoszenia kosztów jego utrzymania). W takiej sytuacji wynajmujący poniesie stratę podatkową. Strata ta podlega w podatku dochodowym rozliczeniu na zasadach określonych w art. 9 ust. 3 ustawy o pdof. Przepis ten wskazuje, że podatnik ma prawo do rozliczenia straty poniesionej z danego źródła przychodów (np. prywatnego najmu) poprzez obniżenie dochodu uzyskanego z tego samego źródła, w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych. Jednocześnie wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty straty. Rozliczeniu na wskazanych zasadach nie podlegają jedynie straty: z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof, oraz ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego (art. 9 ust. 3a ustawy o pdof).
Stratę z najmu za dany rok można rozliczyć w ciągu 5 lat.
Z uwagi na to, że wśród wyłączonych z możliwości rozliczenia nie ma strat ze źródła, jakim jest najem, mogą być one rozliczane według wskazanych wcześniej zasad. Należy jednak szczególną uwagę zwrócić na to, że strata z najmu za dany rok podatkowy może być rozliczona z dochodami następnych lat podatkowych, ale tylko uzyskanymi z tytułu najmu. Nie jest możliwe rozliczenie jej z dochodami z innego źródła przychodów.
RYCZAŁT EWIDENCJONOWANY
Wpłaty i zeznanie roczne
Generalnie ryczałt od najmu za każdy miesiąc należy samodzielnie obliczać i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego do dnia 20. następnego miesiąca. Natomiast ryczałt za grudzień podlega wpłacie w terminie złożenia zeznania, tj. do 31 stycznia następnego roku.
Ustawodawca dopuścił również opłacanie ryczałtu raz na kwartał w terminie do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie złożenia zeznania rocznego.
Możliwość korzystania w 2017 r. z kwartalnego opłacania ryczałtu mają podatnicy, których przychody z tytułu najmu w 2016 r. nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartości 25.000 euro, o ile w terminie do 20 stycznia 2017 r. zawiadomią o dokonanym wyborze kwartalnego opłacania ryczałtu naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca swojego zamieszkania. Oba wskazane warunki muszą zostać spełnione łącznie, dlatego podatnicy, którzy rozpoczną uzyskiwanie przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego, nie mogą skorzystać z kwartalnego opłacania ryczałtu.
Przedmiotowego zawiadomienia nie będą składać w 2017 r. podatnicy, którzy w 2016 r. opłacali ryczałt kwartalnie i ten sposób jego opłacania chcą kontynuować kolejny rok. Raz dokonany wybór obowiązuje bowiem w latach następnych, chyba że podatnik do 20 stycznia 2017 r. zgłosi likwidację najmu, dokona wyboru innej formy opodatkowania lub zawiadomi urząd skarbowy o zaprzestaniu opłacania ryczałtu co kwartał.
Podatnicy opodatkowujący przychody uzyskane z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym mają obowiązek rozliczenia ich do dnia 31 stycznia następnego roku, w rocznym zeznaniu składanym na formularzu PIT-28.
Ponieważ przychody z najmu opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym nie podlegają łączeniu z przychodami (dochodami) z innych źródeł opodatkowanymi na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o pdof, nie można ich rozliczyć w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-36, PIT-36L lub PIT-37.